Em um condomínio, todos os moradores têm direitos e deveres bem definidos. Um dos pontos mais importantes — e frequentemente ignorado por síndicos e condôminos — diz respeito ao uso das áreas comuns. Afinal, o condomínio pode proibir um morador de usar o salão de festas, a piscina ou a garagem? A resposta é clara: não pode tolher arbitrariamente esse direito.
Neste artigo, você entenderá o que diz a legislação, o que configura abuso por parte da administração do condomínio, e como agir caso tenha seu direito violado.
📌 O Que São as Áreas Comuns em Condomínios?
As áreas comuns são todos os espaços compartilhados por todos os condôminos, conforme definido na convenção condominial e no artigo 1.331 do Código Civil. Isso inclui:
- Corredores e escadas;
- Piscinas;
- Salão de festas;
- Garagens coletivas;
- Áreas de lazer e churrasqueiras;
- Jardins, playgrounds, academias.
⚖️ Tolher o Uso das Áreas Comuns é Ilegal
Conforme o Art. 1.335 do Código Civil, é direito do condômino:
“Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, conforme sua destinação, e das partes comuns, conforme a convenção.”
Portanto, proibir o uso da área comum por um condômino sem justificativa legal e expressa na convenção é abusivo e ilegal. Mesmo a existência de inadimplência não autoriza, por si só, essa restrição.
❌ Inadimplente Pode Ser Impedido de Usar Áreas Comuns?
Não! O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que a inadimplência do condômino não é justificativa válida para impedir o acesso às áreas comuns, salvo em casos de áreas destinadas ao lazer e com previsão expressa em convenção ou regimento interno.
✅ Pode restringir: acesso a festas e eventos pagos, reserva de salão de festas ou uso exclusivo de churrasqueira — se a convenção prever isso.
❌ Não pode restringir: uso de garagem, circulação nas áreas comuns, piscina (em regra), acesso a playground e academia.
🚨 Quando a Restrição se Torna Abusiva?
A restrição é considerada abusiva quando:
- Não está prevista no regimento interno ou convenção;
- É aplicada de forma discriminatória ou sem aviso;
- Viola o princípio da dignidade da pessoa humana ou o direito de propriedade.
Exemplo prático: um síndico impedir uma moradora de usar a garagem por estar devendo taxas condominiais, mesmo sem previsão na convenção. Essa conduta pode gerar danos morais e materiais.
🛡️ O Que Fazer se Seus Direitos Forem Violados?
Se você for impedido de usar uma área comum sem justificativa:
- Peça explicações por escrito ao síndico ou à administradora.
- Verifique a convenção e o regimento interno.
- Registre boletim de ocorrência em caso de constrangimento ou ameaça.
- Procure um advogado ou o Juizado Especial Cível.
- Ação Judicial: É possível ajuizar ação com pedido de indenização por danos morais e tutela de urgência para restabelecer o acesso imediato.
📚 Jurisprudência Favorável
O STJ já decidiu no REsp 1.104.900/SP que:
“O condômino inadimplente não pode ser privado do uso das áreas comuns essenciais.”
✅ Conclusão: Direito ao Uso Comum é Garantido por Lei
O condômino tem o direito de usufruir das áreas comuns, e esse direito só pode ser restringido nos limites da legalidade e da convenção do condomínio e, em caso de inadimplência, não pode haver restrição das áreas mencionadas. Caso contrário, trata-se de uma conduta abusiva, passível de ação judicial.
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